宅建日記㉙試験19日前（物権・所有権・賃貸借契約について学びました。）

こんにちはののまさです。

今日は9月29日（火）。試験19日前です。

がしがし頑張りましょう！

今日は、「物権」からやりました。

財産権には大きく分けて二つあります。

①債権　②物権

です。

債権・・・人に対して一定の行為を請求できる権利

物権・・・物に対する直接的な権利

物権の代表選手が「所有権」です。

所有権・・・物に対する全面的支配権

所有物を事由に使用・収益・処分することが可能です。

土地の利用をする時が色々と厄介です。

隣接地相互の利用の調整が必要となります。

他の土地に囲まれて公道に通じない土地を袋地といいます。

公道に行くために他の土地を通行する権利があります。

通行の場所や方法は必要かつ隣地への損害が最も少なくなるようにしないとだめです。損害が生じた場合は、償金を支払わなくてはいけません。

また、隣地との境界に塀などを立てたりする場合は、必要な範囲内で隣地使用を請求することができます。住家には隣人の許可がないと立ち入り禁止です。また、損害が生じた場合は償金を支払わなくてはいけません。

隣地から水が自然に流れて来るのを互いに妨げてはなりません。

境界標などを設置するときは、費用は互いに半分づつ負担します。ただし、測量費用は面積に応じて按分が変わります。

境界線は原則、建物から50㎝以上隔てて建てないといけません。さらに境界線から1ｍ未満の距離のところに窓や縁側を設けるときは目隠しが必要です。

境界線を越える木の枝を切ることを求めることになるが、根は自分で切ることができます。

次に「賃貸借契約」についても学びました。

賃貸人・・・使用・収益させる義務

賃借人・・・賃料支払義務・契約終了時に返還する義務

使用貸借契約・・・賃料の支払いが伴わない賃貸借契約

賃貸人には、修繕する義務があります。賃借人の責めに帰すべき事由があるときは、賃貸人に修繕義務はありません。

また、賃借人は賃貸人が行う保存に必要な修繕行為を拒むことができません。

賃借人は急迫の事業がある時は、自分で修繕することができます。

必要費・・・普段使うのに必要な費用

有益費・・・物の値打ちを増すのにかかった費用

賃借人は、賃貸借契約終了時に価格の増加が現存する場合に限って、支出額または増価額のどちらかを賃貸人の選択に従って賃貸人に償還請求できます。

賃借人は賃料支払義務、保管義務、賃借物返還義務、原状回復義務があります。

賃借人の責めに帰すことができない事由や通常の使用によって生じた損耗や経年変化についても、この義務を負いません。

賃借権の登記が、不動産の賃借権の対抗要件です。

賃借権が二重に設定された場合は、賃借権の対抗要件の先後で決着がつきます。

賃借任に対抗要件が備わっているときは、一定の合意がある場合を除き、所有権の移転に伴って、賃貸人の地位は、旧所有者から新所有者に移転します。

賃借人に対抗要件が備わっていないときでも、旧所有者と新所有者の合意により新所有者に移転できます。

賃料を請求する場合は、新所有者は所有権の移転登記を備える必要があります。

賃貸借の期間は最長50年です。

※100年と決めても期間50年の賃貸借になります。

期間を定めた時は、特約がある場合を除いて契約に定めた時期に返還をしなければなりません。中途解約もできません。

期間を定めてない場合は、解約申入れがあれば終了します。

土地の場合は、「１年」　建物の場合は、「３か月」です。

契約満了しても、賃貸人が何も言わず、賃借人が使い続けている場合は、そのまま更新されます。

また、目的物の全部が滅失して使用できなくなると、賃貸借契約も終了します。

賃借権の譲渡・転貸には、賃貸人の承諾が必要となります。

賃貸人は転借人に直接賃料を請求できます。賃料と転貸料の少ない方が限度となります。

転貸人が債務不履行の場合、賃貸人は転借人を追い出すことができます。債務不履行ではなく、賃貸人と賃借人の合意解除の場合は、賃貸人は原則、転借人を追い出すことができません。

敷金については、

契約終了時、賃借人が明け渡すときに、未払賃料などを控除した残額について、賃借人の敷金返還請求権が発生します。

明け渡しと敷金の返還は同時履行の関係ではなく、明け渡しが最初です。

敷金は賃貸人の担保なので、延滞賃料などには充てれません。

賃貸人が変わった場合は、敷金返還義務も新賃貸人に移り、賃借人が変わった場合は、敷金関係は移転しません。

ご覧いただきありがとうございます。

諦めず、最後まで頑張りましょう！

宅建試験合格しましょう！